Isenção está prevista se houver reinvestimento numa nova casa. Por outro lado, também há formas de reduzir o imposto a pagar.

O mercado residencial está ao rubro. Há falta de oferta para tanta procura e é este desequilíbrio que está a fazer disparar os preços das casas. O cenário nacional convida, de resto, a vender casas na expectativa de fazer um bom negócio. Mas se o imóvel for vendido a um preço superior ao da aquisição, pode haver lugar ao pagamento de mais-valias. Isto se o caso não se enquadrar numa das isenções previstas na lei. Descubra quais são neste artigo.
Mas o que é, afinal, uma mais-valia? O artigo 10º do Código de IRS esclarece que “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.
No universo imobiliário, a mais-valia é o resultado da diferença entre o valor de venda de um imóvel (a avaliação feita pelas finanças) e o valor de aquisição (valor referido na escritura da casa). E ainda se subtraem os encargos com a compra e venda e os encargos relativos à valorização do imóvel (obras, por exemplo). Note-se que o valor de aquisição é ainda atualizado através da aplicação do coeficiente monetário. Se o resultado desta operação for positivo, então, são geradas as mais-valias da transação de imóveis.
De uma forma geral, quem comprou uma casa por 100 mil euros e agora pretende vendê-la por 150 mil euros, poderá obter uma mais-valia de cerca de 50 mil euros. E como este valor é considerado um rendimento é sujeito a imposto e terá de ser declarado no IRS (anexos G e/ou G1). Note-se que se a data de aquisição da casa agora vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1. Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G.

Isenção de pagamento de mais-valias: quais os casos abrangidos?

A mudança de lei de 2021 – inserida no Orçamento de Estado para 2021 – veio reduzir os casos em que há isenção de pagamento de imposto sobre as mais-valias de imóveis. Até 2020, vigorava um regime excecional que oferecia esta isenção a quem usasse o dinheiro das mais-valias para pagar o crédito de uma habitação própria e permanente, desde que o empréstimo tivesse sido contratado até 2014. Mas, a partir de 2021, este regime deixou de se aplicar.
Agora, só está prevista a isenção do pagamento de mais-valias aquando da venda da casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. E não só. De acordo com o Código do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias os seguintes casos:

  • Se o imóvel vendido for a morada própria e permanente do contribuinte e as mais-valias forem totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação própria e permanente. Neste caso, a família tem 36 meses (três anos) para realizar o reinvestimento. Se já tiver adquirido a casa antes de vender à antiga, tem dois anos para informar o Fisco que vai investir as mais-valias para pagar o imóvel.
  • Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel;
  • Os imóveis adquiridos antes de 1989, ano em que entrou em vigor o código do IRS, também estão isentos de pagar mais-valias.
Como posso minimizar o pagamento de mais-valias?

Se não reúnes as condições para ter isenção de pagamento de mais-valias, podes optar por tentar reduzir o imposto a pagar. Há várias despesas que contam para o cálculo do imposto e que podem mesmo diminui-lo, segundo explica a Caixa Geral de Depósitos (CGD) neste artigo. Para isso terás de incluir das faturas até 12 anos na declaração de IRS, referentes a:

  • Obras de melhoria e manutenção da casa;
  • Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;
  • Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação;
  • Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

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